manbet□A08～A11统筹 信息时报记者 刘展萍 罗莎琳A08～A11撰文 信息时报记者 刘展萍 罗莎琳 李元源 吴美芬“从来只有物管向业主收钱，现在居然有物管给业主派钱。”广州市海珠区某小区一名业主发出感叹。在广州，有这样一些小区，通过业主委员会合理收回小区车位、电梯广告等公共部分的收益。这些收益不仅用于小区改造，使之焕然一新，还通过现金或者实物形式“反哺”业主，让他们的小区成为市民称羡的“别人家的小区”。天河区骏景花园给业主“派钱”户户有份，最多分得600余元小区名称：骏景花园小区概况：总面积约110万平方米，约8900多户返还金额：200万元取得途径：业委会收回小区内电梯、大堂广告和部分公共场所的租赁管理权资金用途/返还形式：制定收益分配方案，通过业主登记的银行卡发放现金早在2020年，天河区骏景花园小区业委会就向小区全体业主“派钱”，返还公共收益200万元，平均每户能分得约100～600元。据小区业委会负责人史迅介绍，业委会“发钱”的初衷主要是和业主分享小区公共收益，鼓励业主参加小区事务。据了解，2019年备案后，骏景花园小区业委会收回小区内电梯、大堂广告和部分公共场所的租赁管理权，截至2020年9月30日公共收益资金账户余额为233万余元（其中20万元为押金）。经业委会会议决定，在第二次业主大会期间将其中的200万元返还给业主。据悉，此次收益分配方案有两项——住宅业主按专有部分建筑面积2元/平方米分配，并与同栋业主共同分配所属大楼电梯、大堂广告收益；其他类型业主仅按专有部分建筑面积0.5元/平方米分配，这类人群主要为商铺业主。据了解，骏景花园小区总面积约110万平方米，约8900多户。此次收益分配，最多的业主能分得600多元，最少的也能分得100多元，由大会通过业主登记的银行卡发放。“公共收益本来就属于大家，‘派钱’只是一种形式，希望居民共享小区发展红利，积极参与小区公共事务决策。”史迅说，业委会正式备案后，与物管公司协商收回公共收益，就是希望这笔钱可以用于小区公共事务。据了解，骏景花园建成至今已有20多年历史，彼时小区部分基础设施出现破损。“经过第一次‘派钱’，越来越多业主开始关心小区公共事务，大部分业主希望能用公共收益解决小区基础设施老旧破损等痛点问题。”从2021年起，业委会对小区内大部分路面进行了翻新，并重新更换路灯和消防管道等民生基础设施。业委会成立后，业主的诉求更为多样化，主要是业主的关注点各不相同，这就非常考验业委会的工作能力，其中最主要的一项是对物管的满意度。“就物管服务来说，我们小区大部分区域的管理费是1元和1.3元，在中心城区来说属于比较低的价格。我们的做法是先和物管沟通，要求他们改正以往没有监管情况下的散漫工作作风，按照合同约定保质保量完成其承诺提供的服务。经过大家这几年的努力，现在物管的服务质量有了相当程度的改善。以往业主在群里对物管怨声载道的现象没有了，大家都多了一些包容和理解。”针对业主对物管服务质量提升的要求，史迅表示，“业委会打算在更换完小区内的老旧基础设施后，再用公共收益解决管理费不足的问题，让业主在不额外增加管理费支出的情况下补足保安、保洁等人手，提升业主的满意度。”海珠区珠江帝景苑物管出资千万改造小区派米派油业主笑开颜小区名称：珠江帝景苑小区概况：共有六期产品，分别为一期倚泓轩、二期悦涛轩、三期赏湖轩、四期鸣泉大宅、五期克莱国际公寓和六期紫龙府取得途径：电梯广告收入和小区场地使用费；让物管公司出资1000万元用于小区改造；收回架空层的使用和收益权资金用途/返还形式：小区公共设施改造；为每户业主派发价值100元的大米和花生油说起珠江帝景苑，很多市民的第一印象就是“豪宅”：位于城市新中轴线，坐拥一线江景，紧邻地标广州塔。地段优越，生活便利。除了这些“硬件”，这个小区还拥有让人羡慕的业委会——让物管公司出资1000万元用于小区改造；每年小区公共收益达百万元；状告开发商占用架空层并打赢官司；为业主派发大米和食用油……据悉，珠江帝景苑有六期产品，分别为一期倚泓轩、二期悦涛轩、三期赏湖轩、四期鸣泉大宅、五期克莱国际公寓和六期紫龙府。业主回忆，早年间，小区管理有不少问题，例如住宅外墙破损、路面砖石等，物管处理效率低下。2017年，珠江帝景苑一群热心业主开始筹备首届业主委员会。2018年，业主大会举行，选举产生业主委员会、业主监事会，业委会和业主一起摸清小区哪些收益属于业主共有。随后，业委会又花了两年的时间打备案官司，胜诉后于2020年5月才拿到正式备案，开始履职。业委会有关人士告诉记者，属于业主公共收益的主要有两部分：电梯广告收入和小区场地使用费。三年间，在业委会的努力下，小区收益累计达300多万。“我们还努力收回架空层的使用和收益权manbet。2021年我们向法院起诉，要求架空层收益归业主所有，到今年6月我们终于拿到终审判决，判决占用方需返还业主占用费40多万元。”业委会有关人士表示，“履职时间太短了。现在还有多宗官司正在审理中，还没完成；计划将通过诉讼拿到的收益用于小区翻新、道路翻新以及外墙、管道的翻新等等。”据了解，小区公共收益用途主要包括业主大会费用、业委会办公成本和小区升级改造费用。2021年，业委会通过与原物管谈判，争取到1000万元重点改造专项资金用于小区公共设施改造。目前已更换大堂沙发、安装电梯空调以及电梯装修等。2020年10月召开第二次业主大会的时候，每户分得价值100元的大米和花生油。“我们也考虑过以现金形式发放给业主，但是小区户数太多，算下来每户发个百来块的现金，意义不大，还不如以实物形式发放，让大家开心开心。”业委会负责人还透露，今年将继续以发放实物的形式让全体业主受益。据珠江帝景苑业委会透露，由于业委会的换届投票只有51.75%的业主参与，未达到法定要求的三分之二，因此目前的业委会将在今年12月30日解散。据了解，有部分业主提出希望单独成立业委会，与其他组团进行物业管理区域的分割manbet，而不同管理费的区域如何体现物管服务的差异，公共区域的翻新、维修谁先谁后谁多谁少等问题也引起业主的意见分歧。“业委会解散后，资料将移交居委会封存。”珠江帝景苑业委会表示，将继续督促物管履行承诺，确保小区的维修和改造工作得以继续进行manbet。名词解释小区公共区域收益指电梯、大堂广告、商铺摊位租赁、通信运营等公共部位的经营收益。根据《中华人民共和国物权法》，小区公共场所产生的收益归全体业主所有。同场加映律师：“参与表决”不能仅局限于“参与投票”据了解，《中华人民共和国民法典》实施后，不少小区的业委会在换届时都遇到无法实现三分之二以上业主参与表决的难题。北京金诉律师事务所执行主任王佳红表示，原来物权法第七十六条规定，表决特定事项，需要经过人数和专有面积“双三分之二”以上同意；普通事项，需经人数和专有面积“双二分之一”以上同意即可。民法典第二百七十八条第二款确定了业主共同决定的表决规则，分了两个层次，一个层次是要求总人数和总面积三分之二以上的业主要参与表决，简单说就是“双参与表决”，在参与表决的人数和面积的基础上计算特定事项和普通事项的具体表决比例。由此可见，民法典中规定的表决规则和之前物权法的表决规则是有较大变化的。之所以复杂，主要在于什么是“参与表决”。王佳红表示，这在民法典上并没有明确的规定，也没有具体的司法解释。在实践中，各地的操作也不一致。成都、上海在各自的示范文本中，理解“参与表决”为表决票送达为准；广州则在立法层面上直接规定以参与实际投票为准；北京虽然在立法上没有规定manbet，但是在实践操作中也以实际投票为准manbet。王佳红认为，要理解“参与表决”，还是要首先了解民法典的立法本意，用立法解释的方法进行分析。从立法本意来说，民法典第二百七十八条第二款将原来物权法总人数和总面积三分之二或者二分之一的表决比例进行调整，主要是基于现实中各地各小区的业主参与小区公共事务管理意识较弱、积极性不高，很难形成有效决议，更难进行小区的自我管理和自我治理，小区业主大会召开难、业主委员会成立难、公共事务管理决定难。民法典的条款是为了降低业主大会的召开门槛，提倡和鼓励业主积极参与小区公共事务。基于这样的立法本意，就不能将“参与表决”界定为业主的积极投票行为。本身业主积极参与程度就不高，还以业主积极投票作为参与表决的认定标准，有违立法本意。“我个人理解，对于参与表决应该是一个宽泛的理解，不能仅仅局限于参与投票。比如参与领取选票、接收选票等，虽然没有投票，但也应该是参与业主会议的一种方式。”王佳红说。